El Registro de la Propiedad viene reconocido como una institución pública dependiente del Ministerio de Justicia, cuyo objetivo primordial consiste en proteger y garantizar el tráfico jurídico, además del fomento del crédito territorial.

Originariamente, la terminología latina “nemo dat quod non habet”, significaba que toda persona que no fuera titular de un determinado derecho, como es lógico, no estaba facultado, para transmitirlo. Por este motivo, la circulación de bienes y derechos era prácticamente imposible, dado que ninguna persona podía arriesgarse a adquirir un determinado bien, sin nadie que le garantizase que efectivamente aquél que transmitía, era el único y verdadero titular.

Este hecho, originó la necesidad de crear una institución capaz de afianzar la seguridad jurídico-inmobiliaria protegiendo la circulación de bienes y derechos y velando por los titulares de los mismos. Este fue el motivo del surgimiento de los Registros de la Propiedad, los cuales vienen inspirados en el modelo germano, y cuyas bases hemos adoptado.

Queda demostrado la verdadera importancia de esta institución capaz de proteger al titular registral frente a terceros, consolidando su derecho y convirtiéndolo en algo irrebatible.

Sin embargo, para que pueda procederse a la inscripción, los derechos (usufructo, propiedad, hipoteca, etc) deberán estar consignados en documento notarial, administrativo o judicial. De este modo, los derechos que se pretendan inscribir (usufructo, propiedad, hipoteca, etc), sólo podrán acceder al registro si no es mediante los títulos en sentido formal (ejemplo: escritura pública) consignados en la forma definida en la propia Ley.

A pesar de la incorrecta terminología legal, se puede afirmar que lo que se presenta en el Registro a los efectos de practicar la inscripción es un documento (ejemplo: escritura pública), en el que se recoge el acto o negocio jurídico (ejemplo: compraventa, herencia, donación, etc.), por el que se crea, reconoce, transmite, modifica o extingue un derecho (derecho de usufructo, derecho de propiedad, derecho de hipoteca, etc.).

De igual modo, todo título que se presente en el Registro (ejemplo: escritura pública), deberá estar acompañado de una serie de documentos que lo complemente, que dependerán de cada caso. Entre ellos encontramos la necesidad de justificar el pago del impuesto que genere la operación efectuada

Lógicamente, si lo que se pretende inscribir, es una adjudicación de herencia, deberá presentarse el justificante del impuesto sobre sucesiones. Del mismo modo, si estamos ante una compraventa, deberá presentarse la autoliquidación  del impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Esto es lo que comúnmente denominamos cierre registral, mediante el cual, no se procederá a inscribir o anotar ningún documento que devengue un determinado impuesto, sin que se acredite el pago de la liquidación correspondiente al Impuesto o, en su caso, la declaración de exención o no sujeción al mismo.

En tal sentido, se considerará como acreditado el pago, cuando en el documento conste la nota justificativa de este y venga acompañado con la carta de pago. De igual modo, se podrá acreditar el pago del impuesto, presentando el correspondiente ejemplar de la autoliquidación, sellada por la oficina liquidadora y haciendo constar en ella el pago de la obligación tributaria o en otro lugar la declaración de no sujeción, o de los beneficios fiscales aplicables.

En consecuencia, los Registros de la Propiedad (además de los Mercantiles y de la Propiedad Industrial) no admitirán, para su inscripción o anotación, ningún documento que contenga acto o contrato sujeto al impuesto, sin que se justifique el pago de la liquidación correspondiente, su exención o no sujeción

En definitiva, lo importante a efectos del Registro no es el pago en sí, sino la acreditación que el título correspondiente ha sido presentado ante la Hacienda Pública. Así, si el particular percibe que un determinado título no devenga impuesto alguno, o entiende que goza de exención, podrá autoliquidarlo sin ingreso, en tal caso el Registro se limitará a comprobar si efectivamente se ha presentado ante las oficinas liquidadoras, sin analizar si debe pagar o no el impuesto, función que se atribuye a la Oficina Tributaria correspondiente.