Arrendamiento de Vivienda II

Gestoria administrativa en Jaen
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En esta segunda parte sobre arrendamientos de vivienda (ver parte I) trataremos de explicar los conceptos esenciales sobre desistimiento, derechos de adquisición preferente subarrendamiento, situación del contrato por muerte del arrendatario, causas de resolución del contrato e inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Desistimiento del contrato

La LAU prevé expresamente que el arrendatario pueda desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Derecho de adquisición preferente: el derecho de tanteo y retracto del arrendatario

Si el arrendador decide transmitir la vivienda, el arrendatario goza de un derecho de adquisición preferente, de tal forma que éste puede, aun incluso en contra de la propia voluntad del arrendador, adquirir la vivienda frente a cualquier otro comprador (art. 25 LAU). Este derecho de adquisición preferente se articula a través de dos facultades, estas son, el tanteo y el retracto.

El derecho de tanteo confiere a su titular la facultad de adquirir una cosa pagando el precio por el que su propietario pretende venderla a un tercero. Por consiguiente, el tanteo entra en juego antes de la enajenación de la cosa sobre la que recae y puede ser ejercitado por su titular después de ser avisado por el propietario de su pretensión de venderla.

En el supuesto de que el titular no sea avisado, tendrá subsidiariamente un derecho de retracto que le permite adquirir la cosa del tercero al que le fue transmitida. El derecho de retracto, por su parte, confiere a su titular la facultad de adquirir la cosa que ha sido enajenada a un tercero, pagando el precio que éste ha abonado.

El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

Hay que tener en cuenta que cabe la renuncia de este derecho en el contrato.

Subarrendamiento

Establece la ley que la vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó. El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

Muerte del arrendatario

En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en la posición del mismo en el contrato, las siguientes personas (art. 16 LAU):

a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.

b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años

d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.

e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.

f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.

Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido que hemos reproducido, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.

Resolución del contrato

El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato.

En cualquier caso, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente (conscientemente) en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando. Sobre esto última cuestión debemos indicar que el arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes. Por este motivo, cuando la vivienda arrendada deje de tener la condición de vivienda permanente y no habiten en ella el cónyuge o hijos del arrendatario, podrá ser motivo de resolución del contrato.

Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas: la no realización por el arrendador de las reparaciones que le sean obligatorias.

La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

Inscripción del contrato de arrendamiento

Desde la Ley de 1994, son inscribibles en el Registro de la propiedad todos los arrendamientos urbanos.

Por último, resulta conveniente mencionar el hecho de que si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, entre otras, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación del arrendatario antes mencionada.