Al hablar de arrendamientos nos referimos a aquellos contratos en virtud de los cuales un sujeto (arrendador y propietario de la bien inmueble) cede el uso del bien a otro (arrendatario) a cambio de un precio, usualmente y normativamente denominado renta.
En concreto, los arrendamientos urbanos son aquellos cuyo objeto recae sobre una finca urbana que se destinen a vivienda o a usos distinto de viviendas.
Arrendamiento de vivienda
Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
Duración del contrato
Una de las cuestiones fundamentales de los arrendamientos de vivienda es precisamente su duración. Esta es, junto a la renta, la cuestión clave que hay que determinar en todo contrato de arrendamiento.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. No obstante, hay que tener en cuenta que si ésta fuera inferior a cinco años (antes tres años), llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Por tanto, se establece para el arrendamiento de vivienda un plazo mínimo no inferior a 5 años, siempre por voluntad del arrendatario.
Además, la ley establece una diferenciación entre que el arrendador sea una persona física y una persona jurídica. En este último caso, el plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento será de 7 años.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
No obstante, la propia Ley establece una excepción a esta facultad del arrendatario, disponiendo (art. 9.3 LAU) que no procederá la prórroga obligatoria del contrato, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, cuando al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto
En cuanto a la prórroga del contrato, si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.
La renta o precio del alquiler
La renta es el precio que ha de pagar el arrendatario a cambio del uso de la vivienda.
Establece la LAU que será la que libremente estipulen las partes. Sobre el momento y lugar de pago, también rige el principio de autonomía de la voluntad, de tal forma que serán las partes las que libremente pacten estas cuestiones.
No obstante, para el caso de que las partes no hayan pactado nada, la LAU determina que el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. Asimismo, se establece que salvo pacto en contrario, se hará en metálico y en la vivienda arrendada.
Por supuesto, el arrendador deberá entregar siempre un recibo del pago realizado.
Contenido del contrato: derechos y obligaciones de las partes
La LAU contiene un régimen jurídico aplicable a los derechos y obligaciones que para cada una de las partes se derivan del contrato. Conviene distinguir entre la posición del arrendador y la del arrendatario.
ARRENDADOR
a) Derechos del arrendador: En primer lugar, tendrá derecho a exigir el pago de la renta en los términos pactados. Tendrá derecho, igualmente, a realizar obras de mejoras en la vivienda, siempre que éstas no puedan razonablemente posponerse hasta la finalización del contrato. En este caso, tendrá que soportar la carga de comunicárselo al arrendatario, al menos con tres meses de antelación. Asimismo, el arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
Por su parte, la realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual.
b) Obligaciones del arrendador: la obligación principal del arrendador será la de realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario.
ARRENDATARIO:
a) Derechos del arrendatario: podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad. El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.
b) Obligaciones del arrendatario: el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que deba realizar éste. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador. Además, serán de su cuenta las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
En el siguiente post finalizaremos la parte de arrendamiento de vivienda donde explicaremos algunas cuestiones como el desistimiento del contrato, el derecho de adquisición preferente del arrendatario, el subarrendamiento, supuestos de resolución anticipada del contrato e inscripción del contrato de arrendamiento
