Arrendamiento Rústico

Gestorías en Jaén
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Frente a los arrendamientos urbanos que recaen, como vimos, en edificaciones urbanas, los arrendamientos rústicos se refieren a aquellos contratos cuyo objeto se trata, básicamente, de una finca o explotación agrícola, ganadera o forestal.

ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS

Se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta. Tendrán también la misma consideración los arrendamientos de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, y siempre en defecto de lo que las partes hayan expresamente acordado.

PARTES DEL CONTRATO

Las partes del contrato pueden ser personas físicas o jurídicas.

Arrendatario: Para las personas jurídicas se exige que sean civiles, mercantiles o laborales, incluidas las sociedades agrarias de transformaciones (SAT), tengan incluido en su objeto social, conforme a sus estatutos, el ejercicio de la actividad agraria y, en su caso, de actividades complementarias a ésta dentro del ámbito rural.

Las personas físicas pueden ser también arrendatarias sin necesidad de que sea un agricultor profesional.

Arrendador: Personas físicas o jurídicas. También el menor emancipado.

RENTAS

Sobre la renta existe, por supuesto, libertad de pacto.

La renta se fijará en dinero y será la que libremente estipulen las partes.

Es importante saber que si las partes han fijado un pago en parte o completamente en especie (que no es en dinero), en el contrato o en el momento de pago deberá fijarse su valor en dinero.

En cuanto su actualización, se podrá establecer en el contrato el sistema de revisión de renta que consideren oportuno. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas.

Por último, cuando el precio se fije en una cantidad alzada para todo el tiempo del arrendamiento, a falta de pacto entre las partes, se dividirá por la duración anual pactada para determinar la cantidad que habrá de ser pagada cada año.

TIPOS DE CULTIVO

El arrendatario de fincas rústicas tiene derecho a determinar el tipo de cultivo, sin perjuicio de devolverlas, al terminar el arriendo, en el estado en que las recibió.

Serán nulos los pactos que impongan al arrendatario cualquier restricción sobre los cultivos o sobre el destino de los productos, salvo los que tengan por fin evitar que la tierra sea esquilmada o sean consecuencia de la normativa comunitaria y de disposiciones legales o reglamentarias.

Cuando la determinación del tipo o sistema de cultivo implique transformación del destino o suponga mejoras extraordinarias, sólo podrá hacerse mediante acuerdo expreso entre las partes.

REQUISITOS FORMALES

Los contratos de arrendamiento deberán constar por escrito. En cualquier momento, las partes podrán compelerse a formalizarlos en documento público, cuyos gastos serán de cuenta del solicitante. También podrán compelerse a la constitución del inventario de los bienes arrendados.

Los arrendamientos de explotación, por la propia naturaleza de los mismos, deberán ir acompañados de un inventario circunstanciado de los diversos elementos que integran la explotación, del estado de conservación en que los recibe el arrendatario y de cuantas circunstancias sean necesarias para el adecuado desenvolvimiento del contrato.

En cualquier caso, la LAU establece una presunción de existencia de contrato, aunque no conste por escrito, cuando el arrendatario esté en posesión de la finca, y si no constase el importe de la renta, ésta será equivalente a las de mercado en esa zona o comarca.

GASTOS Y MEJORAS

El principio general es que ambos deben permitirse mutuamente la realización de obras que legalmente deban o puedan realizar. Asimismo, se impone la obligación de que se hagan en el momento que menos perturben a la otra parte.

Gastos de conservación a cargo del arrendador:

1- Son de cuenta del arrendador las obras y reparaciones necesarias con el fin de conservar la finca en estado de servir para el aprovechamiento o explotación a que fue destinada al concertar el contrato. Si, requerido el arrendador, no realiza las obras a las que se refiere el apartado anterior, el arrendatario podrá optar bien por compelerle a ello judicialmente o resolver el contrato u obtener una reducción proporcional de la renta, o por realizarlas él mismo, reintegrándose mediante compensación con las rentas pendientes a medida que vayan venciendo. Asimismo, podrá reclamar los daños y perjuicios causados.

Cuando por causa de fuerza mayor la finca arrendada sufra daños no indemnizables, cuya reparación tenga un coste superior a una anualidad de renta, no estará obligado el arrendador a dicha reparación, debiendo comunicárselo al arrendatario en tal sentido, el cual podrá optar por rescindir el contrato, comunicándoselo por escrito al arrendador o continuar el arriendo con la disminución proporcional de la renta a que hubiese lugar.

2- Incumben también al arrendador las obras, mejoras o inversiones que, por disposición legal o por resolución judicial o administrativa firmes o por acuerdo firme de la comunidad de regantes sobre la modernización de regadíos para el cambio de sistema de riego, hayan de realizarse sobre la finca arrendada. Cuando estas obras sean de tal entidad y naturaleza que, excediendo de la natural conservación de la finca, supongan una transformación que redunde en el incremento de la producción, el arrendador tendrá derecho a la revalorización proporcional de la renta y, en su caso, a la rescisión del contrato, cuando el arrendatario no estuviese conforme con dicha revalorización.

En cualquier caso, estas normas son dispositivas y las partes podrán pactar otra cosa en el contrato.

OBRAS Y MEJORAS A CARGO DEL ARRENDATARIO

Corresponde al arrendatario efectuar las reparaciones, mejoras e inversiones que sean propias del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad y las que le vengan impuestas por disposición legal o por resolución judicial o administrativa firmes, o por acuerdo firme de la comunidad de regantes relativo a la mejora del regadío que sea también propia del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad, sin que por ello tenga derecho a disminución de la renta, ni a la prórroga del arriendo, salvo que por acuerdo de las partes o de las propias disposiciones legales o resoluciones judiciales o administrativas, resultase otra cosa.

DURACIÓN DEL CONTRATO

Los arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años. Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor. Si las partes no han establecido nada, se presume celebrado por 5 años. Por supuesto esto es la duración mínima del contrato, de tal forma que las partes pueden pactar un plazo mayor.

Prórroga: aquí también tiene lugar la prórroga automática del contrato, salvo denuncia de cualquiera de las partes, por un periodo igual a 5 años al finalizar el contrato.

Denuncia del contrato: El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. El arrendatario, por su parte, para finalizar el contrato, deberá poner la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo.

Si las partes no realizan lo establecido, tendrá lugar las prórrogas del contrato que se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato.

Para más información puedes consultar nuestra publicación sobre arrendamientos urbanos parte I y parte II y el contrato de arrendamiento de local comercial. Un saludo!