El Registro de la Propiedad viene reconocido como una institución pública dependiente del Ministerio de Justicia, cuyo objetivo primordial consiste en proteger y garantizar el tráfico jurídico, además del fomento del crédito territorial.

Originariamente, la terminología latina “nemo dat quod non habet”, significaba que toda persona que no fuera titular de un determinado derecho, como es lógico, no estaba facultado, para transmitirlo. Por este motivo, la circulación de bienes y derechos era prácticamente imposible, dado que ninguna persona podía arriesgarse a adquirir un determinado bien, sin nadie que le garantizase que efectivamente aquél que transmitía, era el único y verdadero titular.

Este hecho, originó la necesidad de crear una institución capaz de afianzar la seguridad jurídico-inmobiliaria protegiendo la circulación de bienes y derechos y velando por los titulares de los mismos. Este fue el motivo del surgimiento de los Registros de la Propiedad, los cuales vienen inspirados en el modelo germano, y cuyas bases hemos adoptado.

Siguiendo lo anteriormente expuesto, el artículo 38 de la Ley Hipotecaria dice, ”se presumirá que  los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular”. Este artículo contempla el principio de legitimación, por el que a efectos jurídicos, todo aquél que se encuentre inscrito en los folios registrales como titular, se presumirá como tal en la realidad extrarregistral, mientras no se demuestre lo contrario. Nos encontramos ante una presunción “iuris tantum” (admite prueba en contrario).

En otro lugar, el artículo 34 de la referida ley, encuentra consigo el principio de “fe pública registral” el cual expone: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. Denota pues una auténtica protección de aquél que creyendo en la buena fe del transmitente, adquiere la titularidad del mismo siempre y cuando se den las circunstancias antes expuestas en el precepto.

Queda demostrado la verdadera importancia de esta institución capaz de proteger al titular registral frente a terceros, consolidando su derecho y convirtiéndolo en algo irrebatible.

En el registro de la Propiedad se inscribe principalmente la titularidad y otras circunstancias importantes sobre cada bien inmueble (en el ámbito inmobiliario registral se le denomina finca a todo bien inmueble, ya sea una vivienda o un solar). Estas circunstancias se componen en datos físicos del inmueble, como la localización, superficie, o calificación (rústico, urbano) y otras circunstancias que le afectan como por ejemplo si se encuentra embargado, hipotecado, si se trata de una vivienda de Protección Oficial o cualquier otra carga y gravamen.

De tal modo que, el interesado que solicite una nota simple en el Registro, encontrará un resumen de la situación física y legal de ese inmueble.

Funciones:

Publicidad: es la función principal, ya que, permite saber quién es el propietario de un bien inmueble y si este adolece de alguna carga o gravamen como embargos, hipotecas, servidumbres, etc.

El Registro de la Propiedad es un registro público, por tanto todo interesado puede acudir al Registro a solicitar una nota simple (3,64€) y conocer la situación de un inmueble. De hecho, recomendamos a todo aquel que sea propietario de un inmueble solicitar notas simples cada cierto tiempo, nunca viene mal un repaso de la situación legal de su vivienda, parcela o solar.

Medio de prueba: es una forma de probar ante terceros que una persona es dueña de un bien inmueble y las características de dicho bien. Indicar que, la inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, por lo que es posible adquirir un inmueble sin necesidad de su inscripción, sin embargo, sí es recomendable porque es una forma de asegurar la titularidad de ese bien frente a terceros.

Así, todo aquello que no conste en el Registro, a efectos legales se dará como no cierto. Por ejemplo, el comprador solicita una nota simple antes de la adquisición basándose en la buena fe de la nota simple. Si con posterioridad, la vivienda adolecía de alguna otra circunstancia que no constaba en el Registro, el comprador será mantenido en su adquisición por el simple hecho de basarse en la buena fe de lo que constaba en el Registro. Parece obvio, pero si esto no fuera así ¿Para qué serviría el Registro de la Propiedad?