Arrendamiento de locales comerciales

Asesoría en Jaén
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La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula también los llamados arrendamientos locales y para uso distinto del de vivienda, (ver arrendamiento de vivienda I y vivienda II). Estos son, aquellos en los que el inmueble no se usa para satisfacer las necesidades de vivienda permanente del arrendatario, sino para distintos usos como: los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

El régimen jurídico establecido para este tipo de arrendamientos se caracteriza porque rige el principio de autonomía de la voluntad, de tal forma que la normativa solo se aplica para el caso de que las partes no hayan previsto cualquiera de estas cuestiones en su contrato. Así, no existe un plazo mínimo para este tipo de contratos (como sí existe, como vimos en otras publicaciones, para los arrendamientos de vivienda), ni prórroga forzosa.

En concreto, la LAU regula específicamente las siguientes cuestiones:

  1. Cesión del contrato y subarriendo

Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

  1. Muerte del arrendatario

En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato. La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.

  1. Indemnización al arrendatario.

La LAU establece un supuesto de indemnización del arrendador hacia el arrendatario si concurren las siguientes circunstancias:

  • Que haya finalizado el periodo de arrendamiento estipulado por las partes en el contrato.
  • Que el arrendatario haya utilizado durante al menos cinco años el local objeto del arriendo para ejercer una actividad comercial de venta al público.
  • Los arrendamientos de locales destinados a almacenes u oficinas quedan excluidos de este apartado pues carecen de una finalidad de actividad comercial de venta al público.
  • El arrendatario debe manifestar con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.
  • Que no exista en el contrato de arrendamiento pacto en contra de indemnización por esta causa.