La hipoteca inmobiliaria es un derecho de garantía que recae sobre BIENES INMUEBLES y que asegura el cumplimiento de un crédito (un préstamo personal) mediante la concesión a su titular (acreedor hipotecario) de la facultad de llevar a cabo la realización del valor de aquellos, enajenándolos y percibiendo su precio CUALQUIERA que sea en ese momento su poseedor o propietario. La hipoteca, por tanto, sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación (del préstamo) para cuya seguridad fue constituida. En definitiva, garantiza el préstamo concedido sujetando un bien inmueble como garantía. De tal forma que si el deudor no cumple su obligación, el acreedor hipotecario podrá obtener el valor de la deuda vendiendo el inmueble hipotecado.

Las notas características de la hipoteca son las siguientes:

1.- Se trata de un derecho que atribuye a su titular un poder jurídico y directo sobre el inmueble y oponible a todos. El acreedor puede promover la venta del bien hipotecado aun contra la voluntad del dueño.

2.- La hipoteca sigue las vicisitudes del crédito garantizado. Si el crédito es nulo, también es nula la hipoteca, si es condicionado, la hipoteca no nace hasta que no se cumpla la condición, cuando se extingue por cualquier otra causa el crédito, también lo hace la hipoteca.

3.- De constitución registral. La hipoteca voluntaria debe constituirse mediante escritura pública otorgada ante Notario e inscrita en el Registro de la Propiedad. Así pues, la inscripción es constitutiva, y si ésta falta la hipoteca no llega a nacer como derecho real.

La extensión objetiva de la hipoteca

Con esta cuestión se concreta qué bienes exactamente o qué elementos que pertenecen a la finca (inmueble) hipotecada quedan afectados por el derecho real de hipoteca. Por un lado, una finca no es un bien estático, si no dinámico, susceptible de modificación, bien por obra de la naturaleza, bien por voluntad del hombre. Por otro lado, el inmueble consta de determinados elementos y habrá que determinar si éstos también responden de la deuda contraída.

Por un lado, la hipoteca comprenderá, salvo pacto expreso en contrario, determinados aumentos y mejoras introducidas en la finca hipotecada. Concretamente, se extiende a las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de los edificios y cualesquiera otras semejantes que no consistan en agregación de terrenos, excepto por accesión natural, o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere; a las indemnizaciones debidas al propietario.

Por otro lado, salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca no comprenderá: los objetos muebles que se hallen colocados.

La fase de ejecución hipotecaria

La hipoteca es un derecho real de realización de valor, lo cual implica que, en caso de incumplimiento de la obligación, el acreedor hipotecario podrá ejercer la denominada “acción hipotecaria”, solicitando la enajenación (venta) y percepción del precio obtenido en la venta a través de los procedimientos legalmente contemplados. Pero debemos señalar que no sólo tiene esa acción. En efecto, la hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor (acción personal). Por tanto, podrá también acudir a los procedimientos que regula con carácter general la Ley de Enjuiciamiento Civil para satisfacer su crédito.

Venta del bien hipotecado

El propietario del bien hipotecado no pierde en ningún caso sus facultades dispositivas, por lo que puede transmitirlo sin ningún tipo de limitación. Por lo tanto, cuando el deudor hipotecario transmite el inmueble conserva su condición de deudor, y seguirá respondiendo en un principio con todos sus bienes presentes y futuros. El tercer poseedor, técnicamente, no debe nada, pero responderá con el bien hipotecado cuando la obligación garantizada no sea cumplida por el deudor.